Calculadora de Financiamento 2026

Como é calculado

Todo financiamento no Brasil é quitado em parcelas mensais que somam duas partes: a amortização, que abate o saldo devedor, e os juros, calculados sobre o saldo que ainda resta a cada mês. A diferença entre os dois sistemas está em como essas partes evoluem. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa todo mês — o valor financiado dividido pelo número de parcelas — e como os juros incidem sobre um saldo que cai mês a mês, a parcela começa alta e vai diminuindo: a primeira é a maior e a última é a menor. Na Tabela Price (Sistema Francês), a parcela é rigorosamente fixa do início ao fim; no começo quase tudo é juros e a amortização cresce com o tempo. Esta calculadora pede a taxa de juros anual — como os bancos divulgam as linhas habitacionais do SBPE e da Caixa — e a converte para a taxa mensal dividindo por 12, com capitalização composta, a mesma convenção da Calculadora do Cidadão do Banco Central. Para o mesmo valor, taxa e prazo, o SAC tem parcela inicial mais alta, mas paga menos juros no total, porque reduz o saldo devedor mais rápido. Por isso o SAC é o padrão nos financiamentos de imóveis do SFH e do SFI. Os valores aqui consideram apenas amortização e juros: não incluem a TR, os seguros obrigatórios MIP e DFI, a tarifa de administração nem o IOF, de modo que o Custo Efetivo Total (CET) do banco será sempre maior.

i (mensal) = taxa anual ÷ 12 ÷ 100

Price — parcela fixa:
PMT = PV × [ i × (1 + i)^n ] ÷ [ (1 + i)^n − 1 ]

SAC — amortização fixa:
A = PV ÷ n
Parcela(k) = A + Saldo(k) × i  (decrescente)
Primeira parcela = A + PV × i

Exemplo de cálculo: SAC e Price lado a lado

Tomamos os valores padrão da calculadora: R$ 300.000,00 financiados a 11% ao ano (i = 0,9167% ao mês) em 360 meses (30 anos). Veja o resultado nos dois sistemas:

Para os mesmos valor, taxa e prazo, o SAC tem parcela inicial bem mais alta (R$ 3.583,33 contra R$ 2.856,97 da Price), mas paga cerca de R$ 232.134,27 a menos de juros ao longo do contrato, porque reduz o saldo devedor mais rápido. Quem suporta a parcela inicial maior economiza muito no total — daí o SAC ser o sistema dominante no crédito imobiliário. Lembre-se de que estes números são só juros e amortização: a prestação real cobrada pelo banco virá maior, pois inclui TR, seguros MIP/DFI, tarifa e IOF.

Quando o seu resultado pode variar

A prestação real do seu contrato será maior do que a estimativa desta ferramenta por vários motivos. O principal é o Custo Efetivo Total (CET): além dos juros, o banco soma os seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel), a tarifa de administração mensal e o IOF. Nos contratos habitacionais ainda incide a TR (Taxa Referencial), que atualiza o saldo devedor e é somada à taxa fixa contratual, fazendo a prestação variar ao longo do tempo. A própria taxa de juros depende da fonte de recursos (Minha Casa Minha Vida, SBPE ou SFI), do relacionamento com o banco e da Selic vigente. Por fim, esta calculadora converte a taxa anual em mensal dividindo por 12; alguns contratos usam a taxa efetiva equivalente, o que altera ligeiramente o resultado. Amortizações extraordinárias com o saldo do FGTS, comuns no SFH, encurtam o prazo ou reduzem a parcela e fazem o total de juros pago ficar bem abaixo da estimativa. Confirme sempre a parcela e o CET na simulação oficial do banco antes de assinar o contrato.

Alíquotas e faixas

Parâmetros e faixas de referência para o financiamento imobiliário em 2026. As taxas habitacionais são contratadas como “TR + taxa fixa” e variam conforme o banco e a Selic.

Fontes e base legal

Registro de atualizações

• 2026-06-02 — Revisão das taxas de referência habitacionais (SBPE e Minha Casa Minha Vida) para 2026.
• 2026-06-15 — Adicionados exemplo de cálculo SAC vs. Price lado a lado, tabela de faixas e fontes oficiais; atualizado o limite do SFH para R$ 2,25 milhões e ampliada a explicação sobre TR, seguros e CET.