Kalkulator Kredytu Hipotecznego 2026

Jak to się oblicza

Kalkulator wyznacza ratę annuitetową (równą), czyli stałą miesięczną kwotę spłaty kapitału i odsetek przez cały okres kredytowania — w Polsce to najpopularniejszy sposób spłaty kredytu hipotecznego. Najpierw ustalana jest kwota kredytu: cena nieruchomości pomniejszona o wkład własny. Następnie roczne oprocentowanie nominalne dzielone jest przez 12, aby uzyskać stopę miesięczną, a okres kredytowania w latach mnożony przez 12, aby otrzymać liczbę rat. Z tych trzech wielkości — kapitału, stopy miesięcznej i liczby rat — wzór annuitetowy wylicza wysokość pojedynczej raty. W racie równej proporcja między częścią kapitałową a odsetkową zmienia się w czasie: na początku przeważają odsetki, ponieważ naliczane są od pełnego salda zadłużenia, a w miarę spłaty rośnie udział kapitału, choć sama rata pozostaje niezmienna. To dlatego wcześniejsza nadpłata na początku okresu daje największą oszczędność na odsetkach. Mając ratę, kalkulator mnoży ją przez liczbę rat, aby otrzymać całkowity koszt kredytu, a po odjęciu kapitału — sumę odsetek, czyli pełną kwotę, jaką zapłacisz bankowi ponad pożyczony kapitał. Równolegle wyznaczany jest wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz udział wkładu własnego w cenie. Na tej podstawie kalkulator sprawdza, czy spełniony jest wymóg Rekomendacji S KNF: minimum 20% wkładu własnego, czyli LTV maksymalnie 80%. Przy wkładzie obniżonym do 10% (LTV do 90%) bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, do czasu aż saldo kredytu spadnie poniżej progu 80% wartości nieruchomości. Wynik obejmuje wyłącznie ratę kapitałowo-odsetkową przy stałym oprocentowaniu nominalnym — nie zawiera RRSO ani kosztów dodatkowych (prowizja, ubezpieczenia, wycena rzeczoznawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych), więc rzeczywisty koszt kredytu jest zwykle wyższy niż sama suma rat.

i = oprocentowanie roczne / 12
n = okres w latach × 12
P = cena nieruchomości − wkład własny

rata = P × i × (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
(przy oprocentowaniu 0%: rata = P / n)

całkowity koszt = rata × n
suma odsetek = rata × n − P
LTV = kwota kredytu / cena nieruchomości × 100%

Przykładowe obliczenie

Bierzemy domyślne wartości kalkulatora: nieruchomość za 600 000 zł, wkład własny 120 000 zł, oprocentowanie nominalne 7% w skali roku i okres kredytowania 25 lat. Krok po kroku:

Przy tych założeniach miesięczna rata wynosi 3 392,54 zł, całkowity koszt kredytu to 1 017 762,04 zł, a w całym okresie zapłacisz 537 762,04 zł odsetek — więcej niż połowę pożyczonego kapitału, ponieważ przez 25 lat odsetki naliczane są od malejącego, lecz wciąż wysokiego salda zadłużenia. Wkład własny stanowi dokładnie 20% ceny, więc LTV wynosi 80,00% i kredyt standardowy spełnia próg Rekomendacji S KNF bez konieczności wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Gdyby okres spłaty skrócić do 20 lat, rata wzrosłaby, ale suma odsetek wyraźnie by spadła — dłuższy okres obniża miesięczne obciążenie kosztem znacznie wyższych łącznych odsetek. Pamiętaj, że jest to czysta rata kapitałowo-odsetkowa: RRSO oraz koszty dodatkowe (prowizja, ubezpieczenia, wycena, podatek) podniosą rzeczywisty koszt zobowiązania, a wiążącą kalkulację przedstawia bank w ofercie.

Kiedy Twój wynik może się różnić

Twoja realna rata może różnić się od wyniku kalkulatora z kilku powodów. Po pierwsze, większość kredytów w Polsce ma oprocentowanie zmienne oparte na wskaźniku WIBOR (docelowo zastępowanym przez POLSTR) powiększonym o marżę banku — gdy wskaźnik się zmienia, zmienia się też rata, podczas gdy kalkulator zakłada stałą stopę przez cały okres. Po drugie, kalkulator pokazuje ratę kapitałowo-odsetkową, a nie RRSO, które ujmuje prowizję, ubezpieczenia (nieruchomości, na życie, niskiego wkładu), wycenę i inne opłaty, więc rzeczywisty koszt jest wyższy. Po trzecie, niektóre banki oferują raty malejące zamiast równych — wtedy pierwsze raty są wyższe, ale łączna suma odsetek niższa. Wreszcie indywidualna marża zależy od oceny zdolności kredytowej, wysokości LTV oraz korzystania z dodatkowych produktów banku (konto, karta, ubezpieczenie). Wiążącą wysokość raty i całkowity koszt zawsze określa oferta oraz umowa kredytowa banku.

Stawki i progi

Parametry orientacyjne dla rynku kredytów hipotecznych w Polsce w 2026 roku oraz progi Rekomendacji S KNF.

Źródła i podstawa prawna

Rejestr zmian

• 2026-06-02 — Aktualizacja parametrów rynkowych na 2026 r.: stopa referencyjna NBP 3,75%, WIBOR 3M ok. 3,80% oraz informacja o wdrażaniu wskaźnika POLSTR.
• 2026-06-15 — Dodano sekcje: jak to się oblicza, przykładowe obliczenie krok po kroku, kiedy wynik może się różnić, tabelę parametrów oraz tabelę oficjalnych źródeł (KNF, NBP, UOKiK, Dziennik Ustaw).