Lakáshitel Kalkulátor 2026

Hogyan számoljuk ki

A havi törlesztőrészlet az annuitásos (egyenletes) törlesztés képletéből adódik: a teljes futamidő alatt minden hónapban ugyanakkora összeget fizetsz, és ezen belül kezdetben a kamat, a futamidő végéhez közeledve pedig egyre inkább a tőke részaránya a nagyobb. A számítás négy logikus lépésből áll. Először a kalkulátor meghatározza a hitelösszeget (tőkét): ez a vételár és az önerő különbsége (P = vételár − önerő). Ezzel egyúttal kiszámolja az önerő arányát és a hitelfedezeti mutatót (HFM) — angol rövidítéssel LTV-t —, ami a hitelösszeg és az ingatlan forgalmi értékének hányadosa, és amely Magyarországon a felvehető hitel egyik fő korlátja. Másodszor a havi kamatlábat a megadott éves ügyleti kamatból képezi: i = éves kamat / 100 / 12, a törlesztések számát pedig a futamidőből: n = év × 12 hónap. Harmadszor behelyettesít az annuitásos képletbe, amely a tőkét, a havi kamatot és a hónapok számát egyetlen, állandó havi részletté alakítja. Negyedszer ebből vezeti le az összesített mutatókat: a teljes visszafizetendő összeg a havi törlesztő és a hónapok szorzata, az összes kamat pedig a teljes visszafizetés és a felvett tőke különbsége. Ha a megadott kamat éppen 0%, a képlet a tőke és a hónapok egyszerű hányadosára egyszerűsödik, és nem keletkezik kamat. Fontos, hogy a kalkulátor a nominális ügyleti kamattal dolgozik; a bank által hirdetett THM ennél jellemzően magasabb, mert a kamaton felül a díjakat és a kötelező biztosításokat is magában foglalja. A kalkulátor így a hitel alapszerkezetét mutatja meg, amelyre a bankok a saját díjaikat és kamatfelárukat építik rá.

P (hitelösszeg) = vételár − önerő
i (havi kamat) = éves kamat / 100 / 12
n (hónapok)    = futamidő években × 12

M (havi törlesztő) = P · i · (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
(ha i = 0:  M = P / n)

Teljes visszafizetés = M × n
Összes kamat         = (M × n) − P
HFM / LTV (%)        = P / vételár × 100

Számítási példa

Vegyük a kalkulátor alapértelmezett értékeit: 60 000 000 Ft vételárú ingatlan, 12 000 000 Ft önerő, 7% éves ügyleti kamat és 20 éves futamidő. Lépésről lépésre levezetjük, hogyan jut el a kalkulátor a havi törlesztőtől a teljes kamatig — minden szám pontosan annyi, amennyit a fenti eszköz is kiír ezekre a bemenetekre.

A 20 éves futamidő alatt összesen mintegy 41,3 millió forint kamatot fizetsz a 48 millió forintos tőke után — ez a tőke nagyjából 86%-a. A havi törlesztő 372 143 Ft. Ha a kamat 0% lenne, a havi törlesztő pontosan 48 000 000 ÷ 240 = 200 000 Ft volna, kamat nélkül. Rövidebb futamidővel a havi részlet magasabb, de a teljes kifizetett kamat lényegesen kevesebb; hosszabb futamidővel pedig fordítva: alacsonyabb havi teher, de jóval több összes kamat. Érdemes több futamidőt is összevetni a kalkulátorban, mielőtt döntesz.

Mikor térhet el az eredmény

A bank által ajánlott tényleges törlesztő több okból eltérhet ettől a becsléstől. A legfontosabb a THM (teljes hiteldíj mutató): a kalkulátor csak a nominális ügyleti kamatot veszi figyelembe, miközben a valós költséget a THM mutatja, amely tartalmazza a folyósítási, értékbecslési, közjegyzői és számlavezetési díjakat, valamint a kötelező vagyon- és gyakran életbiztosítást is. A THM-et törvény korlátozza: nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értékét. Eltérést okoz a kamatperiódus is: változó vagy rövid kamatperiódusú hitelnél a kamat – és így a törlesztő – a futamidő közben módosulhat, míg a végig fix kamatozású hitel törlesztője állandó marad. Az állami kamattámogatás (például az Otthon Start fix 3%-os konstrukciója) jelentősen csökkentheti a törlesztőt, de ezt a kalkulátor csak akkor tükrözi, ha kamatként a támogatott mértéket írod be. Végül a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) korlátozhatja a felvehető összeget: a bank a nettó jövedelmedhez méri a maximális törlesztőt, ezt a kalkulátor nem ellenőrzi, ezért a jóváhagyott hitelösszeg a vártnál alacsonyabb is lehet.

Kulcsok és értékhatárok

2026-ban Magyarországon érvényes adósságfék-korlátok és tájékoztató lakáshitel-paraméterek.

Források és jogi alap

Változásnapló

• 2026-06-02 — A 2026-os adósságfék-paraméterek frissítése: HFM legfeljebb 80% (kedvezményes esetben 90%), JTM-küszöb 800 000 Ft.
• 2026-06-15 — Hozzáadtuk a "Hogyan számoljuk ki", a kézzel levezetett számítási példa, a korlátok táblázata és a hivatalos források szakaszokat; bővítettük a THM és a JTM magyarázatát.