Kalkulačka Hypotéky 2026

Jak se to počítá

Splátku české hypotéky určují tři vstupy: výše úvěru, úroková sazba a doba splácení. Výše úvěru (jistina) vznikne tak, že od ceny nemovitosti odečtete vlastní zdroje — akontaci. U ceny 6 000 000 Kč a akontace 1 200 000 Kč financujete úvěrem 4 800 000 Kč. Drtivá většina hypoték se v Česku splácí anuitně: po celou dobu fixace platíte stejnou měsíční částku, mění se pouze poměr mezi úrokem a úmorem jistiny. Zpočátku tvoří většinu splátky úrok, protože se počítá z vysokého zůstatku dluhu; ke konci splatnosti, kdy už je jistina z velké části umořena, převažuje úmor. Měsíční úroková sazba se získá vydělením roční sazby dvanácti a počet splátek je počet let krát dvanáct — u dvacetileté hypotéky tedy 240 splátek, u třicetileté 360. Čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátka, ale tím více celkově zaplatíte na úrocích. Banka přitom úvěr neposkytne na libovolné LTV: ČNB drží závazný horní limit LTV na 80 % (minimální akontace 20 %), u žadatelů mladších 36 let financujících vlastní bydlení až 90 % (akontace 10 %). Vedle LTV banka povinně testuje i DSTI — podíl všech měsíčních splátek na čistém příjmu (obezřetnostní hranice 45 %, resp. 50 % do 36 let) — a DTI, tedy poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu (orientačně 8,5, resp. 9,5). Žádost neprojde, dokud se vejde pod LTV, ale narazí na DSTI nebo DTI. Tato kalkulačka počítá s nominální roční sazbou, takže skutečné celkové náklady jsou o něco vyšší: RPSN totiž navíc zahrnuje poplatky za odhad, čerpání, vedení úvěru, vklad do katastru a povinné pojištění nemovitosti.

Výše úvěru (P) = Cena nemovitosti − Vlastní zdroje
i = roční sazba / 12        n = roky × 12

Měsíční splátka M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
(je-li i = 0:  M = P / n)

Celkem zaplaceno = M × n
Celkem na úrocích = (M × n) − P
LTV = Výše úvěru / Cena nemovitosti × 100

Příklad výpočtu

Vezměme výchozí hodnoty kalkulačky: cena nemovitosti 6 000 000 Kč, vlastní zdroje 1 200 000 Kč, roční sazba 5 % a doba splácení 25 let. Akontace 1 200 000 Kč tvoří přesně 20 % ceny, takže LTV vychází rovných 80 % — na samé hranici limitu ČNB.

Měsíční splátka tedy činí přibližně 28 060 Kč. Za celých 25 let na bance zaplatíte 8 418 097 Kč, z toho 3 618 097 Kč jsou samotné úroky — což odpovídá zhruba 75 % původní jistiny. Jinými slovy: přeplatek na úrocích se téměř rovná třem čtvrtinám vypůjčené částky. Právě na tomto poměru je vidět, jak zásadně celkovou cenu hypotéky určuje sazba a délka splácení. Kdybyste stejný úvěr 4 800 000 Kč splatili za 20 let místo 25, měsíční splátka by vzrostla zhruba o 3 600 Kč, ale na úrocích byste ušetřili stovky tisíc korun. Naopak nižší sazba pod 4 %, jaká se na trhu začátkem roku 2026 objevila, by při stejné splatnosti měsíční splátku i celkový přeplatek citelně snížila — proto se vyplatí porovnávat nabídky podle RPSN, nejen podle nominální sazby.

Kdy se může výsledek lišit

Skutečná splátka se od tohoto orientačního výpočtu může lišit hned z několika důvodů. Kalkulačka pracuje s nominální sazbou, kdežto banka vám naúčtuje i poplatky za odhad, čerpání, vedení úvěru, vklad do katastru a povinné pojištění nemovitosti — souhrnně je zachycuje RPSN, které je vždy vyšší. Sazba navíc platí jen po dobu fixace (typicky 3, 5 nebo 7 let); po refixaci banka stanoví novou sazbu podle tehdejších tržních podmínek a splátka se změní. Zda úvěr vůbec dostanete, rozhodují i limity DSTI a DTI navázané na váš čistý příjem, nikoli jen LTV. Od 1. dubna 2026 navíc ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7). Konečnou nabídku vždy ovlivní bonita žadatele, druh nemovitosti a aktuální sazebník konkrétní banky.

Sazby a hranice

Závazné a doporučené limity ČNB a orientační tržní sazby pro rok 2026.

Zdroje a právní základ

Záznam změn

• 2026-04-09 — Aktualizace pro rok 2026: doporučené přísnější limity ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) platné od 1. 4. 2026.
• 2026-06-15 — Doplněn vzorec, příklad výpočtu, tabulka limitů a sazeb a tabulka oficiálních zdrojů; rozšířen výklad LTV, DSTI a DTI a rozdílu mezi nominální sazbou a RPSN.