Konut Kredisi Hesaplama 2026

Nasıl hesaplanır

Konut kredisi taksitiniz eşit taksitli (annüite) yöntemle hesaplanır: vade boyunca her ay aynı tutarda ödersiniz, ancak bu sabit taksitin içinde anapara ve faizin payı zamanla değişir. İlk aylarda taksitin büyük kısmı faize gider; çünkü faiz her ay kalan borç bakiyesi üzerinden işler ve başlangıçta bakiye en yüksektir. Vade ilerledikçe bakiye azalır, faize giden pay küçülür ve anaparaya giden pay artar. Bu yüzden kredinin ilk yarısında ödediğiniz toplam tutarın büyük bölümü aslında faiz maliyetidir. Hesabın ilk adımı aylık faiz oranını bulmaktır. Türkiye'de bankalar konut kredisi faizini genelde aylık ilan ettiği için bu araç sizden yıllık oranı ister ve onu 12'ye bölerek aylık faize (i) çevirir. Örneğin yıllık %42 girdiğinizde aylık faiz i = %42 ÷ 12 = %3,5 olur. İkinci adımda anapara (A), vade (n ay) ve aylık faiz (i) annüite formülüne yerleştirilir ve aylık taksit bulunur. Toplam geri ödeme, aylık taksitin vadeyle çarpımıdır; toplam faiz ise toplam geri ödemeden anaparanın çıkarılmasıyla elde edilir. Vadeyi uzatmak aylık taksiti düşürür ama toplam faizi belirgin biçimde artırır, çünkü borç daha uzun süre faiz işletir. Konut kredisinin en kritik özelliği KKDF ve BSMV istisnasıdır: tüketici kredilerinde faiz üzerinden alınan %15 KKDF ve %5 BSMV, konut finansmanında uygulanmaz; oran fiilen %0'dır. Bu nedenle taksitiniz yalnızca anapara ve faizden oluşur, üzerine fon veya vergi binmez. Faiz oranını %0 girerseniz formül doğrusal dağıtıma döner ve taksit basitçe anaparanın vadeye bölünmesiyle (A ÷ n) bulunur; bu, kampanyalı ya da faizsiz kredi senaryolarını hızlıca denemenizi sağlar.

i = yıllık faiz (%) / 100 / 12        (aylık faiz)

Aylık taksit (M) = A × i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)
Toplam geri ödeme = M × n
Toplam faiz = (M × n) − A

i = 0 ise:  M = A / n   (faizsiz, doğrusal)

Örnek hesaplama

Aracın varsayılan değerlerini birlikte adım adım çözelim: 2.000.000 ₺ anapara, yıllık %42 faiz ve 120 ay (10 yıl) vade, eşit taksitli (annüite) yöntem. İlk adımda yıllık oranı 12'ye bölerek aylık faizi buluruz; bunun nedeni Türkiye'de bankaların konut kredisi faizini genelde aylık ilan etmesidir, dolayısıyla hesap aylık faiz üzerinden yürür. İkinci adımda anaparayı, bu aylık faizi ve ay cinsinden vadeyi annüite formülüne yerleştirip aylık taksiti elde ederiz. Üçüncü adımda aylık taksiti vadeyle çarparak toplam geri ödemeyi, ardından bundan anaparayı çıkararak toplam faiz maliyetini buluruz. Aşağıdaki tablo bu adımların her birini ayrı satırda, ara çarpanlarıyla birlikte gösterir; böylece ekrandaki sonucun tam olarak nereden geldiğini kalem kâğıtla da kontrol edebilirsiniz.

Bu örnekte toplam faiz, anaparanın yaklaşık 3,27 katıdır — uzun vade ile yüksek faizin birleşince yarattığı maliyet burada çok nettir. Sonucu kendiniz doğrulamak isterseniz: önce 1,035'i 120. kuvvetine yükseltip 62,0643 çarpanını bulun, ardından anaparayı bu çarpan ve aylık faizle (0,035) çarpıp çarpan eksi bire (61,0643) bölün; çıkan tutar aylık taksittir. Araç tutarları tam liraya yuvarlayarak gösterir, dolayısıyla ekranda aylık taksit 71.146 ₺, toplam geri ödeme 8.537.560 ₺ ve toplam faiz 6.537.560 ₺ olarak görünür. Aynı krediyi farklı vadelerle denediğinizde ödünleşim hemen ortaya çıkar: vadeyi 120 aydan 180 aya çıkarsaydınız aylık taksit belirgin biçimde düşerdi, ancak borç daha uzun süre faiz işleteceği için toplam faiz daha da yükselirdi. Tersine vadeyi kısaltmak aylık yükü artırır ama toplam maliyeti düşürür; bu yüzden vade seçimi, faiz oranı kadar belirleyicidir. Son olarak şunu hatırlatalım: konut kredisi KKDF ve BSMV'den istisna olduğu için bu tutarlara hiçbir fon ya da vergi eklenmez; gördüğünüz taksit tamamen saf anapara ve faizden ibarettir. Gerçek teklifte yalnızca dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve zorunlu sigortalar gibi banka kalemleri ayrıca devreye girer.

Sonucunuz ne zaman farklılık gösterebilir

Bankanızın size sunacağı gerçek ödeme planı bu saf hesaptan birkaç nedenle farklılaşabilir. En önemlisi ek masraf ve sigortalardır: bankalar taksite ek olarak dosya/tahsis ücreti, ekspertiz (değerleme) ücreti ve zorunlu sigortalar (DASK, ipotekli konut için istenen hayat sigortası ve konut sigortası) ekler. Bunlar bu hesaba dahil değildir ve gerçek aylık maliyeti yükseltir; özellikle hayat sigortası primi her yıl yenilendiği için toplam yükü artırır. İkinci fark yuvarlama ve gün farklarıdır: bankalar ödeme planını ilk ödeme tarihine ve ay içindeki gün sayısına göre yuvarlayabilir, bu da taksiti birkaç lira oynatabilir. Üçüncüsü, bankalar genelde aylık faizi temel alır; bu araç yıllık oranı 12'ye bölerek aynı sonucu verecek şekilde tasarlanmıştır, ama bankanın bileşik dönem tanımı küçük sapmalara yol açabilir. Dördüncüsü, ara ödeme, erken kapama veya değişken faizli ürünlerde plan tamamen değişir; bu araç sabit faizli, eşit taksitli standart senaryoyu varsayar. Resmî karşılaştırma için bankanın yıllık maliyet oranını (tüm masrafları içeren toplam maliyet) esas alın; iki bankanın faizi aynı olsa bile masraf yapısı yüzünden gerçek maliyet farklı çıkabilir. Bu araç bağlayıcı bir ödeme planı değil, bilgilendirme amaçlı bir tahmindir.

Oranlar ve eşikler

Konut kredisi ile tüketici (ihtiyaç/taşıt) kredisinin vergi yükü karşılaştırması — 2026 itibarıyla yürürlükteki oranlar.

Kaynaklar ve yasal dayanak

Güncelleme kaydı

• 2026-06-03 — Eşit taksitli (annüite) hesaplama yöntemi ve KKDF/BSMV istisnası araca işlendi.
• 2026-06-15 — Adım adım örnek hesaplama, oran karşılaştırma tablosu ve resmî kaynak tablosu eklendi; nasıl hesaplandığı ve sonucun ne zaman farklılaşabileceği açıklamaları genişletildi.