Calculator Impozit pe Transferul Proprietăților Imobiliare 2026

Cum se calculează

Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare se calculează direct pe valoarea tranzacției, nu pe câștigul obținut — nu se scade prețul la care ai cumpărat imobilul și nici cheltuielile cu renovarea. Calculatorul parcurge trei pași simpli. Mai întâi stabilește baza impozabilă: aceasta este prețul declarat de părți în actul autentic, dar legea impune ca baza să nu fie mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor (grila notarilor). De aceea baza este întotdeauna valoarea mai mare dintre prețul declarat și valoarea din grilă. Dacă nu cunoști grila, lasă câmpul pe 0, iar calculul folosește prețul declarat. Al doilea pas alege cota în funcție de perioada de deținere: 1% dacă ai deținut imobilul o perioadă mai mare de 3 ani și 3% dacă l-ai deținut până la 3 ani inclusiv. Pragul de exact 3 ani împliniți cade în bracketul de 3%, fiindcă norma spune „până la 3 ani inclusiv”. Al treilea pas înmulțește baza cu cota și obține impozitul, pe care notarul îl reține din suma cuvenită vânzătorului și îl virează la buget până pe 25 a lunii următoare, jumătate la bugetul de stat și jumătate la bugetul local unde se află imobilul. Nu se mai scade niciun plafon neimpozabil — vechea deducere de 450.000 lei a fost eliminată din 2023, așa că impozitul se datorează chiar și pentru tranzacțiile mici. Suma netă rămasă vânzătorului se obține scăzând impozitul din prețul efectiv încasat, iar rata efectivă este pur și simplu cota aplicată, întrucât impozitul este proporțional, fără tranșe progresive. Pentru că vânzătorul nu depune o declarație separată, calculul de mai sus reproduce exact ceea ce notarul îți va prezenta la semnarea actului.

Bază impozabilă = max(preț declarat, valoare grila notarilor)
Cotă = 1% (deținere > 3 ani)  sau  3% (deținere ≤ 3 ani)
Impozit = Bază impozabilă × Cotă
Sumă netă vânzător = Preț încasat − Impozit
Rată efectivă = Impozit ÷ Preț încasat

Exemplu de calcul

Luăm valorile implicite ale calculatorului: un apartament vândut cu 600.000 lei, fără valoare de grilă introdusă (deci baza = prețul declarat), deținut o perioadă mai mare de 3 ani — adică tranșa cu cota de 1%.

Vânzătorul plătește 6.000 lei impozit și rămâne cu 594.000 lei. Pentru că impozitul este proporțional, rata efectivă coincide exact cu cota legală: 6.000 ÷ 600.000 = 1,00%. Dacă aceeași tranzacție ar fi avut loc înainte de a împlini 3 ani de deținere, cota ar fi fost 3%, iar impozitul 18.000 lei (net 582.000 lei) — cu 12.000 lei mai mult, doar din momentul ales pentru vânzare. Merită deci verificat cu atenție dacă data autentificării actului trece sau nu de pragul de 3 ani împliniți, fiindcă o singură zi poate tripla impozitul. Observă, de asemenea, că nu se aplică nicio deducere de 450.000 lei: spre deosebire de regimul de dinainte de 2023, impozitul se calculează pe întreaga valoare a tranzacției, fără niciun plafon neimpozabil. Dacă în actul de vânzare ar fi fost trecută și o valoare de grilă mai mare decât prețul declarat — să zicem 650.000 lei — atunci baza ar fi devenit 650.000 lei, iar impozitul 6.500 lei, deși suma încasată efectiv de vânzător ar fi rămas tot 600.000 lei. Aici se vede de ce baza impozabilă și prețul încasat sunt două lucruri diferite.

Când poate diferi rezultatul

Rezultatul real poate diferi de estimare în câteva situații. Prima și cea mai frecventă: grila notarilor. Dacă valoarea minimă din studiul de piață este mai mare decât prețul declarat, notarul calculează impozitul la valoarea din grilă, nu la prețul efectiv — așa că impozitul poate crește chiar dacă banii încasați rămân aceiași. A doua: perioada de deținere trebuie numărată exact, de la data dobândirii (sau, la moșteniri, de la data certificatului de moștenitor) până la data autentificării actului; o zi peste pragul de 3 ani schimbă cota de la 3% la 1%. A treia: anumite transferuri sunt scutite — de pildă, transmiterea prin moștenire dezbătută în 2 ani de la deces, dar aceasta privește succesiunea, nu o vânzare ulterioară. În fine, calculatorul estimează doar impozitul de la art. 111; onorariul notarial, taxele de intabulare la cartea funciară și eventualele datorii fiscale locale sunt costuri separate, suportate de regulă de cumpărător, și nu intră în acest calcul.

Cote și praguri

Cote în vigoare în 2026 conform art. 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015), aplicate pe valoarea tranzacției.

Surse și bază legală

Jurnal de modificări

• 2026-06-03 — Confirmate pentru 2026 cotele de 1% și 3% și eliminarea plafonului neimpozabil de 450.000 lei (neschimbate față de reforma din 2023).
• 2026-06-15 — Adăugate explicația pas cu pas, exemplul de calcul, tabelul de cote și tabelul de surse oficiale; clarificate baza impozabilă și rolul grilei notarilor.