Vagyonszerzési Illeték Kalkulátor 2026

Hogyan számoljuk ki

A fizetendő illeték az ingatlan forgalmi értékéből indul ki — ez az az ár, amelyért az ingatlan szabad forgalomban, független felek között gazdát cserélne. A NAV rendszerint a szerződésben szereplő vételárat fogadja el forgalmi értékként, de ha azt a piaci viszonyokhoz képest alacsonynak ítéli, saját értékbecslést végez, és az illetéket az így megállapított magasabb összegre veti ki. A számítás ingatlanonként, sávosan történik az Itv. 19. §-a alapján: a forgalmi érték 1 milliárd Ft-ig terjedő részére 4%, az e feletti részre pedig 2% az illeték. A két sáv összege adja a számított illetéket, amelyet egy felső plafon korlátoz: az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft lehet. A plafon a sávos képletből adódóan pontosan 9 milliárd Ft forgalmi értéknél lép életbe, így a hétköznapi lakás- és telekvásárlásokat egyáltalán nem érinti, csak a kiemelkedően nagy értékű ügyleteket. Az utolsó lépés a kedvezmény: ha a vevő a szerződéskötéskor még nem töltötte be a 35. életévét, és ez az első lakástulajdona, a számított illeték 50%-át kell csak megfizetnie — de kizárólag akkor, ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió Ft. A 15 millió Ft-os határ éles küszöb, nem sávos kedvezmény: egyetlen forinttal túllépve a kedvezmény teljesen elvész, és a teljes illetéket meg kell fizetni. Fontos, hogy a kedvezmény az egész lakás forgalmi értékéhez kötődik, így résztulajdon (pl. fele tulajdoni hányad) szerzésénél is a teljes lakás értékét kell a határhoz mérni. Mivel a legtöbb 15 millió Ft alatti lakás teljes egészében a 4%-os sávba esik, a kedvezmény a gyakorlatban 2%-os effektív kulcsot eredményez a jogosultaknál — vagyis feleannyi illetéket fizetnek, mint a kedvezményre nem jogosult vevők.

Számított illeték = 4% × min(érték; 1 mrd) + 2% × max(0; érték − 1 mrd)
Számított illeték ≤ 200 000 000 Ft (ingatlanonkénti plafon)

Ha 35 év alatti első lakásszerző ÉS érték ≤ 15 000 000 Ft:
   Fizetendő illeték = Számított illeték × 50%
Egyébként:
   Fizetendő illeték = Számított illeték

Számítási példa

Nézzük a kalkulátor alapértelmezett esetét: 60 000 000 Ft forgalmi értékű lakás, a vevő nem 35 év alatti első lakásszerző (vagyis kedvezmény nélkül).

A fizetendő illeték 2 400 000 Ft, az effektív illetékkulcs pedig 2 400 000 ÷ 60 000 000 = 4,0% — mivel a teljes forgalmi érték a 4%-os sávba esik, és sem a plafon, sem a kedvezmény nem módosítja az összeget. Ha ugyanez a lakás 12 millió Ft-ba kerülne, és a vevő 35 év alatti első lakásszerző lenne, a 480 000 Ft-os számított illeték fele, 240 000 Ft lenne a fizetendő összeg (2%-os effektív kulcs).

Mikor térhet el az eredmény

A tényleges illeték több okból eltérhet ettől a becsléstől. A leggyakoribb, hogy a NAV a vételárnál magasabb forgalmi értéket állapít meg: ilyenkor az illeték a hivatalos értékbecslés alapján számítódik, nem a szerződéses áron, így a fizetendő összeg a kalkulált értéknél magasabb lehet. Cserepótló vételnél — ha a vevő a vásárlást megelőző vagy követő egy éven belül egy másik lakását is eladja — az Itv. szerint csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni, ezt a kalkulátor nem modellezi. Bizonyos szerzések illetékmentesek vagy kedvezményesek: ilyen az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti átruházás, a CSOK-kal érintett ügyletek meghatározott esetei, egyes új lakások szerzése, valamint a lakóház-építési kötelezettséget vállaló vevő által vásárolt építési telek. A 35 év alatti kedvezmény minden feltételét a NAV ellenőrzi (életkor a szerződéskötéskor, az első lakástulajdon ténye, a 15 millió Ft-os értékhatár), és a kedvezmény csak akkor érvényesül, ha mindegyik teljesül. A kalkulátor egyetlen ingatlanra számol; több ingatlan együttes szerzésénél a sávokat és a plafont ingatlanonként külön kell alkalmazni. Egyedi ügyben mindig egyeztess ingatlanügyvéddel, a földhivatallal vagy közvetlenül a NAV-val.

Kulcsok és értékhatárok

A visszterhes vagyonátruházási illeték 2026-ban hatályos kulcsai és értékhatárai az Itv. szerint (ingatlanonként).

Források és jogi alap

Változásnapló

• 2026-06-15 — Hozzáadva a számítás menete, a kidolgozott példa, a kulcsok táblázata és a hivatalos forrástáblázat; bővített magyarázat a sávos kulcsról, a 200 millió Ft-os plafonról és a 35 év alatti kedvezményről.