Υπολογιστής Φόρου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb) 2026

Πώς υπολογίζεται

Ο φόρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκινά από έναν διαχωρισμό: τι καθεστώς εφαρμόζεται. Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως 2 ακίνητα, χωρίς να παρέχει ξενοδοχειακού τύπου υπηρεσίες, φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία: δεν υπάρχει ΦΠΑ, δεν υπάρχουν εισφορές ΕΦΚΑ και ο φόρος υπολογίζεται αυτοτελώς επί του ακαθάριστου συμφωνηθέντος μισθώματος, χωρίς έκπτωση δαπανών. Από 3 ακίνητα και άνω, ή όταν παρέχονται υπηρεσίες (πρωινό, καθαριότητα δωματίου, ξεναγήσεις), το εισόδημα μετατρέπεται σε επιχειρηματικό με έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων, 13% ΦΠΑ και εισφορές ΕΦΚΑ. Για το καθεστώς ακινήτων ισχύει από το 2026 η νέα τετραβάθμια κλίμακα: το φορολογητέο εισόδημα τεμαχίζεται σε ζώνες και κάθε ζώνη φορολογείται με τον δικό της συντελεστή — 15% για το τμήμα έως 12.000 €, 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €, 35% για το τμήμα 24.000–35.000 € και 45% για ό,τι υπερβαίνει τις 35.000 €. Πρόκειται για κλιμακωτή και όχι ενιαία φορολόγηση: μόνο το τμήμα που πέφτει σε κάθε ζώνη παίρνει τον αντίστοιχο συντελεστή. Η νέα ζώνη 25% (πριν το τμήμα 12.000–35.000 € φορολογούνταν ενιαία με 35%) μειώνει αισθητά τον φόρο για εισοδήματα άνω των 12.000 €. Τα ποσά που εισπράττει ο εκμισθωτής για λογαριασμό του Δημοσίου ή του επισκέπτη —ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τέλος παρεπιδημούντων— δεν θεωρούνται εισόδημα και εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση.

Φόρος = Σ (τμήμα ζώνης × συντελεστής ζώνης)

Ζώνη 1: έως 12.000 € → 15%
Ζώνη 2: 12.000–24.000 € → 25%
Ζώνη 3: 24.000–35.000 € → 35%
Ζώνη 4: άνω των 35.000 € → 45%

Καθαρό μετά φόρου = Ακαθάριστο εισόδημα − Φόρος
Μέσος συντελεστής = Φόρος ÷ Ακαθάριστο εισόδημα

Παράδειγμα υπολογισμού

Παίρνουμε τις προεπιλεγμένες τιμές του υπολογιστή: ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης 18.000 € με 1 ακίνητο — δηλαδή καθεστώς εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, αφού τα ακίνητα είναι έως 2 και δεν παρέχονται υπηρεσίες.

Ο μέσος συντελεστής 18,33 % είναι σαφώς χαμηλότερος από τον οριακό συντελεστή 25 % της δεύτερης ζώνης, ακριβώς επειδή η φορολόγηση είναι κλιμακωτή: οι πρώτες 12.000 € φορολογούνται με 15% και μόνο το υπερβάλλον τμήμα φτάνει στο 25%. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (8,00 €/2,00 € ανά διανυκτέρευση) δεν αφαιρείται από αυτό το ποσό — το επιβαρύνεται ο επισκέπτης και αποδίδεται χωριστά με μηνιαία δήλωση.

Πότε μπορεί να διαφέρει το αποτέλεσμά σας

Το πραγματικό σας αποτέλεσμα μπορεί να διαφέρει από την εκτίμηση. Η σημαντικότερη περίπτωση είναι η υπέρβαση του ορίου των 2 ακινήτων ή η παροχή υπηρεσιών: τότε το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό, με 13% ΦΠΑ, εισφορές ΕΦΚΑ και διαφορετική κλίμακα — ο υπολογιστής το επισημαίνει αλλά δεν υπολογίζει το επιχειρηματικό καθεστώς. Επίσης, ο υπολογιστής εξετάζει μόνο το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση· αν έχετε και άλλα εισοδήματα από ακίνητα (π.χ. μακροχρόνια εκμίσθωση), αυτά αθροίζονται στην ίδια κλίμακα ακινήτων και μπορεί να σας ανεβάσουν σε υψηλότερη ζώνη. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και το τέλος παρεπιδημούντων δεν είναι φόρος εισοδήματος και δεν περιλαμβάνονται στο «καθαρό». Τέλος, η κατανομή του εισοδήματος μεταξύ συνιδιοκτητών και η ορθή δήλωση των μισθώσεων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ μπορούν να μεταβάλουν το τελικό ποσό φόρου ανά πρόσωπο.

Συντελεστές και όρια

Κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία για εισόδημα που αποκτάται από 1.1.2026 (καθεστώς έως 2 ακινήτων, βραχυχρόνια μίσθωση).

Πηγές και νομική βάση

Αρχείο ενημερώσεων

• 2026-06-03 — Ενσωμάτωση της νέας τετραβάθμιας κλίμακας ακινήτων 2026 (15%/25%/35%/45%) και της νέας ενδιάμεσης ζώνης 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €.
• 2026-06-15 — Προσθήκη αναλυτικού παραδείγματος, πίνακα συντελεστών, ενότητας «πότε διαφέρει» και πίνακα επίσημων πηγών (ΑΑΔΕ, Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Υπ. Εθνικής Οικονομίας).