Υπολογιστής ΕΝΦΙΑ 2026

Πώς υπολογίζεται

Ο κύριος φόρος ΕΝΦΙΑ ενός κτίσματος κατοικίας δεν είναι ένα ενιαίο ποσοστό επί της αξίας, αλλά ένα γινόμενο συντελεστών που ξεκινά από την επιφάνεια και τον Βασικό Φόρο της φορολογικής ζώνης. Πρώτο βήμα είναι ο εντοπισμός της τιμής ζώνης (€/τ.μ.) της περιοχής: είναι η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο που ορίζει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών και την βρίσκετε στους πίνακες του Υπουργείου Οικονομικών, σε συμβόλαιο ή από μηχανικό. Η τιμή ζώνης κατατάσσει το ακίνητο σε μία από τις 12 φορολογικές ζώνες και καθορίζει τον Βασικό Φόρο, που κλιμακώνεται από 2,00 €/τ.μ. στη Ζώνη 1 (τιμή ζώνης έως 500 €) έως 13,00 €/τ.μ. στη Ζώνη 12 (άνω των 5.000 €). Στη συνέχεια ο Βασικός Φόρος πολλαπλασιάζεται με την επιφάνεια του κτίσματος και με τρεις προσαυξητικούς συντελεστές. Ο Συντελεστής Παλαιότητας (Σ.Π.Κ.) μειώνεται όσο γερνά το κτίσμα, από 1,25 για νεόδμητα έως 4 ετών μέχρι 1,00 για κτίσματα 26 ετών και άνω — δηλαδή ένα παλιό σπίτι φορολογείται ελαφρύτερα από ένα ολοκαίνουργιο. Ο Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.) ανεβαίνει με τον όροφο εισόδου: 0,98 για υπόγειο, 1,00 για ισόγειο και 1ο, 1,01 για 2ο–3ο, 1,02 για 4ο–5ο και 1,03 για 6ο και άνω. Ο Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.) είναι 1,00 χωρίς πρόσοψη, 1,01 με μία και 1,02 με δύο ή περισσότερες. Το γινόμενο όλων αυτών δίνει τον κύριο φόρο του κτίσματος. Τελευταίο στάδιο είναι η αφαίρεση των εκπτώσεων του 2026: η έκπτωση ασφαλισμένης κατοικίας (έως 20% για πλήρη ασφάλιση 12 μηνών έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας) και η μείωση 50% για κύρια κατοικία σε μικρό οικισμό ≤1.500 κατοίκων. Αφαιρώντας τες από τον κύριο φόρο προκύπτει ο τελικός ΕΝΦΙΑ του κτίσματος.

Κύριος φόρος = Επιφάνεια × Βασικός Φόρος × Σ.Π.Κ. × Σ.Ο. × Σ.Π.

Βασικός Φόρος = συνάρτηση(τιμή ζώνης → Ζώνη 1–12)
Έκπτωση ασφάλισης = Κύριος φόρος × 20% (αντικ. αξία ≤ 500.000 €) ή × 10% (> 500.000 €)
Μείωση οικισμού = Κύριος φόρος × 50%

Τελικός ΕΝΦΙΑ = Κύριος φόρος − Έκπτωση ασφάλισης − Μείωση οικισμού

Παράδειγμα υπολογισμού

Παίρνουμε τις προεπιλεγμένες τιμές του υπολογιστή: κτίσμα 100 τ.μ., τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ., παλαιότητα 15–19 ετών, 3ος όροφος, μία πρόσοψη, χωρίς ασφάλιση, σε κανονική περιοχή.

Με αυτές τις προεπιλογές ο τελικός ΕΝΦΙΑ ισούται με τον κύριο φόρο, δηλαδή 504,95 €, αφού δεν εφαρμόζεται καμία έκπτωση. Αν το ίδιο ακίνητο ήταν ασφαλισμένο (πλήρης ασφάλιση 12 μηνών) και η αντικειμενική του αξία ήταν έως 500.000 €, θα ίσχυε έκπτωση 20%: 504,95 × 20% = 100,99 €, οπότε ο τελικός ΕΝΦΙΑ θα έπεφτε στα 403,96 €. Αντίστοιχα, αν επρόκειτο για κύρια κατοικία σε μικρό οικισμό ≤1.500 κατοίκων, η μείωση 50% θα μείωνε τον φόρο στα 252,47 €.

Πότε μπορεί να διαφέρει το αποτέλεσμά σας

Το αποτέλεσμα του υπολογιστή είναι ενδεικτικό και μπορεί να διαφέρει από το εκκαθαριστικό της ΑΑΔΕ. Η συχνότερη απόκλιση αφορά τα ποσοστά κυριότητας: ο υπολογιστής υποθέτει πλήρη κυριότητα 100%, ενώ σε συνιδιοκτησία, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα ο φόρος επιμερίζεται αναλογικά μεταξύ των δικαιούχων. Ο εκτιμητής υπολογίζει επίσης μόνο τον κύριο φόρο ενός κτίσματος· δεν περιλαμβάνει τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται όταν η συνολική αξία των ακινήτων σας υπερβαίνει τα 500.000 €, ούτε τον φόρο οικοπέδων και αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου. Η αντικειμενική αξία που χρησιμοποιείται για το όριο των 500.000 € της έκπτωσης ασφάλισης προσεγγίζεται εδώ ως επιφάνεια × τιμή ζώνης, ενώ η πραγματική φορολογητέα αξία της ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη και πρόσθετους συντελεστές. Ένα ακόμη σημείο είναι η αναλογική έκπτωση ασφάλισης: ο υπολογιστής εφαρμόζει το πλήρες ποσοστό για ασφάλιση 12 μηνών, αλλά για κάλυψη 3 έως 11 μηνών η έκπτωση μειώνεται αναλογικά (μήνες/12) και κάτω από 3 μήνες δεν χορηγείται καθόλου. Τέλος, ειδικές απαλλαγές και μειώσεις (π.χ. πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, ΑμεΑ, χαμηλά εισοδήματα κατά το άρθρο 7Α του ν.4223/2013) εφαρμόζονται από την ΑΑΔΕ επί του συνολικού φόρου του φυσικού προσώπου και δεν αποτυπώνονται στον παρόντα εκτιμητή ενός κτίσματος.

Συντελεστές και όρια

Φορολογικές ζώνες και Βασικός Φόρος (€/τ.μ.) για κτίσματα, σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν.4223/2013 (ισχύς 2026).

Πηγές και νομική βάση

Αρχείο ενημερώσεων

• 2026-06-15 — Προστέθηκαν αναλυτική ενότητα υπολογισμού, λυμένο παράδειγμα, πίνακας φορολογικών ζωνών και πίνακας επίσημων πηγών· επικαιροποιήθηκαν οι εκπτώσεις του 2026 (ασφαλισμένη κατοικία 20%, μείωση μικρών οικισμών 50%).