Калкулатор на Данък върху Наема 2026

Как се изчислява

Доходите от наем на физически лица в България се облагат с плоския данък от 10% по чл. 48, ал. 1 от ЗДДФЛ, но не върху целия наем. Преди облагането законът автоматично приспада нормативно признати разходи (НПР) от 10% по чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ — те се признават по закон, без да доказвате реални разходи и без документи, и физическото лице не може да избере приспадане на действителни разходи вместо тях. Затова данъчната основа е винаги 90% от брутния наем, а 10% данък върху нея означава ефективна тежест от точно 9% спрямо целия наем. Важна особеност: върху доходи от наем не се дължат осигуровки — за разлика от свободна професия, граждански договори или друга стопанска дейност. От 01.01.2026 г. България е в еврозоната, затова всички суми се въвеждат в евро по неотменимия фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN. Данъкът се внася авансово по тримесечия с декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ (образец 4001), но само за първите три тримесечия — за четвъртото авансов данък не се дължи, а остатъкът се изравнява с годишната данъчна декларация по чл. 50. Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася данъка при източника; когато е физическо лице, наемодателят сам декларира и внася.

Данъчна основа = Брутен наем × (1 − 0,10 НПР)
Годишен данък = Данъчна основа × 10%
             = Брутен наем × 0,90 × 0,10 = Брутен наем × 9%
Нето след данък = Брутен наем − Годишен данък

Аванс на тримесечие (Q1–Q3) = Годишен данък ÷ 4
Общо аванс Q1–Q3 = (Годишен данък ÷ 4) × 3

Примерно изчисление

Вземаме годишен брутен наем от 12 000 € (стойността по подразбиране в калкулатора), получаван равномерно по 3 000 € на тримесечие от наемател физическо лице:

Ефективната данъчна ставка е 1 080 € ÷ 12 000 € = 9% спрямо брутния наем, защото 10-те процента данък се прилагат само върху 90% от наема след приспадане на НПР. През годината се внасят 810 € авансов данък (по 270 € за Q1 до 30 април, Q2 до 31 юли и Q3 до 31 октомври), а последните 270 € се доплащат с годишната данъчна декларация по чл. 50 — за четвъртото тримесечие авансова вноска не се дължи. Общата данъчна тежест за годината остава 1 080 €, а нетният доход — 10 920 €.

Кога резултатът може да се различава

Реалната Ви вноска може да се различава от изчислението по няколко причини. Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, той става платец и удържа 10% авансов данък при източника върху основата след НПР — тогава получавате нетна сума и не внасяте сами авансовия данък за тези наеми, а наемателят декларира по чл. 55 до края на месеца след тримесечието. При наемател физическо лице няма удържане и Вие сами декларирате и внасяте. Лица с 50 и над 50% намалена работоспособност ползват облекчение по чл. 18 от ЗДДФЛ, което намалява годишната основа. При съсобственост всеки съсобственик декларира своя дял от наема поотделно. Калкулаторът приема равномерен наем; при неравномерни постъпления, празни месеци или прекратен договор тримесечните вноски се различават от годишния данък, разделен на 4. Имайте предвид и че доходът се отчита по плащане — авансовият данък се дължи за тримесечието, в което реално сте получили наема, а не според падежа по договора. Сумите се закръгляват, а резултатът е приблизителен — окончателното изравняване става с годишната декларация по чл. 50, където при онлайн подаване до 31 март и платени задължения се ползва 5% отстъпка от данъка за довнасяне (в законоустановените граници).

Ставки и прагове

Параметри за облагане на доходите от наем на физически лица през 2026 г. по ЗДДФЛ.

Източници и правно основание

Дневник на промените

• 2026-04-09 — Актуализация за 2026 г.: всички суми преминаха в евро по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN след влизането на България в еврозоната.
• 2026-06-15 — Добавени структуриран пример, таблица с параметри и таблица с официални източници; разширено обяснението за НПР, авансовите тримесечия и облагането при източника.