Izračun Dohodnine od Najema 2026

Kako se izračuna

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je v Sloveniji obdavčen cedularno: zanj velja samostojna, dokončna obdavčitev po enotni stopnji 25 %, dohodek pa se ne sešteva z vašo plačo, pokojnino ali drugimi dohodki v letno davčno osnovo za dohodnino. Zaradi tega oddajanje stanovanja ne potisne vaših drugih prejemkov v višji dohodninski razred in nanj ne vplivajo splošna olajšava, dohodninska lestvica ali letni poračun dohodnine. Davek se odmeri od davčne osnove, ne od celotne najemnine. Davčna osnova je bruto najemnina, znižana za priznane stroške. Privzeto se priznajo normirani stroški v višini 10 % doseženega dohodka — pavšal, za katerega ni treba prilagati nobenih računov in ki velja od 1. januarja 2022. Namesto pavšala lahko uveljavljate dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine (na primer popravila, pleskanje, zamenjava dotrajane opreme ali napeljave), vendar le, če jih dokažete z računi in drugimi listinami. Ker pavšal znaša 10 %, je pri normiranih stroških davčna osnova vedno enaka 90 % bruto najemnine, davek pa 25 % od te osnove — torej 22,5 % bruto najemnine. To je efektivna stopnja, ki jo dejansko plačate, in je neodvisna od višine najemnine, dokler uveljavljate pavšal. Dejanski stroški se splačajo le, kadar v posameznem letu presežejo 10 % najemnine; sicer je za zavezanca ugodnejši samodejni pavšal. Kadar oddajate fizični osebi, napoved oddate sami prek portala eDavki do konca februarja za preteklo koledarsko leto, FURS pa nato izda odmerno odločbo, na podlagi katere plačate davek. Če je najemnik pravna oseba ali samostojni podjetnik, ta nastopa kot plačnik davka: davek obračuna in odvede že ob izplačilu najemnine, zato vam napovedi ni treba oddajati, prejmete pa neto znesek.

Davčna osnova = Bruto najemnina − Priznani stroški
Normirani stroški = Bruto najemnina × 10 %
Dohodnina = Davčna osnova × 25 %
Neto najemnina = Bruto najemnina − Dohodnina
Efektivna stopnja (normirani) = 25 % × 90 % = 22,5 % bruto

Primer izračuna

Vzemimo privzete vrednosti kalkulatorja: letno bruto najemnino 7.200,00 € (600,00 € mesečno) z normiranimi stroški in oddajo fizični osebi v letu 2026.

Pri normiranih stroških je končni davek 1.620,00 €, kar je natanko 22,5 % bruto najemnine — toliko znaša efektivna obremenitev pri vsaki najemnini, dokler uveljavljate 10-odstotni pavšal. Mesečno to pomeni 600,00 € bruto najemnine in 465,00 € neto po davku. Če bi namesto pavšala uveljavljali dejanske stroške, recimo 1.200,00 € z računi dokumentiranih popravil, bi bila davčna osnova 7.200 − 1.200 = 6.000,00 €, davek pa 1.500,00 €, kar je 120,00 € manj kot pri pavšalu. Dejanski stroški se torej splačajo šele, ko presežejo 10 % najemnine, pri čemer morate hraniti vsa dokazila. Ker je davek dokončen, ta znesek ne vpliva na vašo letno dohodnino iz plače ali drugih virov in se ne všteva v letni dohodninski poračun.

Kdaj se lahko vaš rezultat razlikuje

Vaš dejanski rezultat se lahko razlikuje v več primerih. Če uveljavljate dejanske stroške namesto 10-odstotnega pavšala, sta davčna osnova in s tem davek odvisna od zneska z računi dokazanih vlaganj; efektivna stopnja takrat ni 22,5 %, ampak je nižja ali višja glede na to, ali stroški presežejo 10 % najemnine. Pri oddajanju kmetijskega ali gozdnega zemljišča in pri podnajemu se stroški sploh ne priznajo — davčna osnova je celoten dohodek, efektivna stopnja pa polnih 25 %. Kadar je najemnik pravna oseba ali s.p., davek obračuna in plača kot plačnik davka že ob izplačilu, zato napovedi ne oddajate sami in dohodka ne prijavljate naknadno. Drugačna je tudi obravnava, če oddajanje opravljate v okviru dejavnosti (na primer kratkoročno oddajanje turistom kot registrirana dejavnost ali kot sobodajalec) — takrat ne gre več za cedularno obdavčitev po 25 %, ampak za obdavčitev dohodka iz dejavnosti, pri kateri se plačujejo tudi prispevki za socialno varnost. Če nepremičnino oddaja več solastnikov, vsak prijavi svoj sorazmerni delež najemnine in plača davek od svojega dela. Kalkulator predpostavlja običajno oddajanje nepremičnine fizične osebe z normiranimi ali dejanskimi stroški in je zgolj informativne narave — ne nadomešča odmerne odločbe FURS.

Stopnje in razredi

Veljavni elementi obdavčitve dohodka iz oddajanja premoženja v najem v letu 2026 (FURS, ZDoh-2).

Viri in pravna podlaga

Dnevnik sprememb

• 2026-06-03 — Posodobitev za odmerno leto 2026: potrjeni cedularna stopnja 25 % in normirani stroški 10 %.
• 2026-06-15 — Dodani razdelek o izračunu, primer izračuna, tabela stopenj, tabela uradnih virov in dnevnik sprememb; razširjena razlaga cedularne obdavčitve in dejanskih stroškov.