Izračun Davka na Promet Nepremičnin 2026

Kako se izračuna

Pri prenosu nepremičnine v Sloveniji se obračuna eden od dveh davkov, nikoli oba hkrati. Ključno vprašanje je, ali je nepremičnina rabljena ali novogradnja, in od odgovora je odvisno, kateri davek in po kateri stopnji se obračuna. Pri rabljeni nepremičnini, torej taki, ki ni novogradnja, se po Zakonu o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) obračuna davek na promet nepremičnin (DPN). Davčna osnova je prodajna cena iz pogodbe oziroma tržna vrednost nepremičnine, davčna stopnja pa znaša 2 %. Davek izračunamo preprosto kot prodajna cena × 2 %, brez kakršnih koli olajšav ali odbitkov, kar pomeni, da je končni znesek vedno linearno odvisen od cene. Zavezanec za plačilo je praviloma prodajalec; obveznost je sicer mogoče s prodajno pogodbo prenesti na kupca, vendar prodajalec kljub takemu dogovoru ostane davčni zavezanec do države in odgovarja za plačilo. Napoved za odmero je treba oddati pri FURS v 15 dneh od sklenitve pogodbe, najpogosteje elektronsko prek portala eDavki, FURS pa nato izda odmerno odločbo, na podlagi katere se davek plača v predpisanem roku. Brez dokazila o plačanem davku tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo ni mogoč. Pri novogradnji, ki jo davčni zavezanec za DDV proda v dveh letih od prve uporabe ali naselitve, se namesto DPN obračuna davek na dodano vrednost (DDV). Za stanovanja v okviru socialne politike (do 120 m² uporabne površine oziroma samostojne hiše do 250 m²) velja znižana stopnja 9,5 %, za nepremičnine nad temi pragovi in za nestanovanjske objekte, kot so poslovni prostori in garaže, pa splošna stopnja 22 %. DDV je pri novogradnji običajno že vključen v oglaševano ceno in ga prek cene dejansko nosi kupec, medtem ko se 2 % DPN pri rabljenih nepremičninah obračuna dodatno k dogovorjeni ceni in bremeni prodajalca.

Rabljena nepremičnina:
  DPN = prodajna cena × 2 %

Novogradnja (socialna politika, do pragov):
  DDV = prodajna cena × 9,5 %

Novogradnja (nad pragom / nestanovanjska):
  DDV = prodajna cena × 22 %

Primer izračuna

Vzemimo privzete vrednosti kalkulatorja: prodaja rabljene nepremičnine (stanovanja) po pogodbeni ceni 200.000 €. Ker nepremičnina ni novogradnja, se ne obračuna DDV, temveč davek na promet nepremičnin po stopnji 2 %. Spodaj korak za korakom prikazujemo, kako iz prodajne cene pridemo do končnega davka, ki ga mora poravnati prodajalec.

Prodajalec mora torej državi plačati 4.000 € davka na promet nepremičnin, kar je natanko 2 % od prodajne cene. Ker DPN ne pozna olajšav, znesek narašča linearno: pri 250.000 € bi znašal 5.000 €, pri 300.000 € pa 6.000 €. Za primerjavo: če bi bila ista nepremičnina novogradnja v okviru socialne politike, bi se namesto DPN obračunal DDV po stopnji 9,5 %, torej 200.000 × 0,095 = 19.000 €; pri novogradnji nad pragom oziroma nestanovanjski pa po splošni stopnji 22 %, torej 200.000 × 0,22 = 44.000 €. Razlika med 2 % DPN in 9,5 % ali 22 % DDV je očitno velika, zato je pravilna opredelitev, ali gre za rabljeno nepremičnino ali novogradnjo, za izračun bistvena.

Kdaj se lahko vaš rezultat razlikuje

Vaš dejanski davek se lahko razlikuje od te ocene iz več razlogov. Posplošena tržna vrednost je najpogostejši: FURS lahko kot davčno osnovo namesto pogodbene cene upošteva višjo posplošeno tržno vrednost iz registra nepremičnin, če oceni, da je dogovorjena cena bistveno nižja od dejanske tržne vrednosti, kar zviša odmerjeni DPN nad znesek iz tega kalkulatorja. Status nepremičnine prav tako spremeni izid — če je od prve uporabe oziroma naselitve novogradnje minilo več kot dve leti, se ta po pravilih šteje za rabljeno in se namesto DDV obračuna 2 % DPN. Pri mešanih objektih, ki so delno stanovanjski in delno poslovni, se lahko za posamezne dele uporabita različni stopnji DDV, zato je pomembna pravilna razdelitev površin. Nekateri prenosi so oproščeni davka ali obravnavani posebej: pri dedovanju, darilu, stvarnem vložku v podjetje ali razdelitvi skupnega premoženja namesto DPN lahko nastopi davek na dediščine in darila ali pa zakonska oprostitev. Tudi finančni najem in razlastitve imajo posebna pravila. Ta kalkulator računa zgolj na podlagi vnesene cene in izbrane vrste nepremičnine, zato dokončno višino davka vedno določi šele odmerna odločba FURS.

Stopnje in razredi

Davčne stopnje pri prenosu nepremičnin v Sloveniji, veljavne v letu 2026.

Viri in pravna podlaga

Dnevnik sprememb

• 2026-06-15 — Dodani razlaga izračuna, primer izračuna, tabela stopenj in tabela uradnih virov; razširjena pojasnila o razliki med DPN in DDV ter o posplošeni tržni vrednosti.