Troškovi Kupnje Nekretnine 2026
Procijenite koliko gotovine trebate pripremiti pri kupnji stana, kuće ili zemljišta u Hrvatskoj. Kalkulator zbraja PPN od 3% kada se primjenjuje, agencijsku proviziju s PDV-om, javnobilježničke i pravne troškove, zemljišnoknjižne pristojbe, banku i procjenu, preseljenje te rezervu za adaptaciju.
Procjena troškova kupnje
- Ukupni dodatni troškovi7,4 %
- 14.783,04 €
- Gotovina uz učešće20 % učešća
- 54.783,04 €
- Cijena + dodatni troškovi
- 214.783,04 €
- Porez na promet nekretninaPPN 3%
- 6.000,00 €
- Agencijska provizija s PDV-om2,5 % + PDV
- 6.250,00 €
- Javni bilježnik i pravna provjera
- 1.000,00 €
- Zemljišna knjiga i sudske pristojbe
- 33,04 €
- Banka, procjena i kreditni troškovi
- 500,00 €
- Preseljenje i opremanje
- 1.000,00 €
- Rezerva za adaptaciju0,0 %
- 0,00 €
- Okvirni iznos kredita
- 160.000,00 €
- Napomena
- PPN je automatski obračunat po stopi 3%, dok su agencija, javni bilježnik, odvjetnik, banka i preseljenje uredljivi planski troškovi.
Kako se izračunava
Kalkulator počinje od kupovne cijene. Ako je promet oporeziv porezom na promet nekretnina, dodaje 3% PPN-a na tržišnu vrijednost. Ako se na promet plaća PDV ili korisnik označi moguće oslobođenje ili povrat, PPN se u ovom scenariju postavlja na nulu, ali kalkulator ne potvrđuje pravo na oslobođenje. Agencijska provizija računa se kao ugovoreni postotak cijene, uvećan za PDV. Javni bilježnik, odvjetnik, banka, procjena, preseljenje i adaptacija su uredljivi ulazi jer stvarni iznosi ovise o ugovoru, vrsti isprave, načinu financiranja i konkretnim ponudama. Na kraju kalkulator zbraja dodatne troškove i posebno prikazuje koliko gotovine treba uz odabrano učešće za kredit.
PPN = kupovna cijena × 3% kada se PPN primjenjuje
Agencija = kupovna cijena × provizija × (1 + PDV)
Osnovni transakcijski troškovi = PPN + agencija + bilježnik/pravno + zemljišna knjiga/sud + banka/procjena
Meke rezerve = preseljenje/oprema + kupovna cijena × postotak adaptacije
Ukupni dodatni troškovi = osnovni transakcijski troškovi + meke rezerve
Gotovina uz učešće = kupovna cijena × učešće + ukupni dodatni troškoviPrimjer obračuna
Primjer koristi kupovnu cijenu od 200.000,00 EUR, postojeću nekretninu na koju se plaća PPN, 20% vlastitog učešća, agencijsku proviziju 2,5% plus PDV, 1.000,00 EUR za javnog bilježnika i pravnu provjeru, 33,04 EUR za zemljišnu knjigu i sudske pristojbe, 500,00 EUR za banku i procjenu te 1.000,00 EUR za preseljenje.
| Porez na promet nekretnina3% od 200.000 EUR | 6.000,00 EUR |
|---|---|
| Agencijska provizija s PDV-om2,5% provizije = 5.000 EUR + 25% PDV | 6.250,00 EUR |
| Javni bilježnik i pravna provjerauredljiva planska pretpostavka | 1.000,00 EUR |
| Zemljišna knjiga i sudske pristojbe6,50 + 26,54 EUR prema gov.hr primjeru | 33,04 EUR |
| Banka, procjena i kreditni troškoviuredljiva planska pretpostavka | 500,00 EUR |
| Preseljenje i opremanjeneobvezna rezerva | 1.000,00 EUR |
| Ukupni dodatni troškovioko 7,4% kupovne cijene | 14.783,04 EUR |
| Gotovina uz 20% učešća40.000 EUR učešća + dodatni troškovi | 54.783,04 EUR |
U ovom primjeru kupac ne treba planirati samo 40.000,00 EUR vlastitog učešća, nego oko 54.783,04 EUR gotovine prije same otplate kredita. Ako nema agencije ili ako se kupuje promet na koji se plaća PDV i nema PPN-a, rezultat će biti znatno niži.
Kada se rezultat može razlikovati
Stvarni troškovi mogu biti veći ili manji jer agencijska provizija ovisi o ugovoru o posredovanju, javnobilježnička nagrada o vrsti radnje i vrijednosti predmeta, a pravna provjera o dogovoru s odvjetnikom ili bilježnikom. Kod kupnje kreditom banka može tražiti procjenu, police osiguranja, solemnizaciju, interkalarne kamate ili druge naknade. Kod novogradnje PDV može biti uključen u oglašenu cijenu, ali ugovor treba jasno pokazati što je uključeno. Porezna uprava može utvrditi tržišnu vrijednost ako prijavljena vrijednost ne odgovara tržištu, a oslobođenje ili povrat poreza za prvu stambenu nekretninu ne rješava ovaj kalkulator.
Stope i pragovi
Službeni pragovi i uredničke pretpostavke za kalkulator troškova kupnje nekretnine.
| Stavka | Vrijednost | Primjena u kalkulatoru |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | 3% tržišne vrijednosti | automatski izračun kada se PPN primjenjuje |
| Rok plaćanja PPN-a | 15 dana od dostave rješenja | objašnjenje, ne mijenja iznos |
| Promet na koji se plaća PDV | nema PPN-a | status PDV postavlja PPN na 0 EUR |
| Agencijska provizija | ugovorena, zakonski najviše 6% | korisnik unosi postotak, kalkulator dodaje PDV |
| PDV na agencijsku proviziju | 25% | primjenjuje se na proviziju ako je agencija uključena |
| Zemljišnoknjižni podnesak i odluka | 6,50 EUR + 26,54 EUR prema gov.hr primjeru | zadani uredljivi iznos 33,04 EUR |
| Javni bilježnik, odvjetnik, banka i preseljenje | uredljivi iznosi | plansko budžetiranje prema stvarnim ponudama |
Izvori i pravna osnova
| Izvor | Što pokriva | Zadnja provjera |
|---|---|---|
| Porezna uprava - kupac i drugi stjecatelj nekretnine | Stjecatelj kao obveznik, stopa PPN-a 3%, PDV izuzeće, prijava i rok plaćanja | |
| gov.hr - porez na promet nekretnina | Sažetak PPN-a, prijava, tržišna vrijednost i rok plaćanja | |
| Narodne novine - Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | Ugovorena posrednička naknada i gornja granica 6% kupoprodajne cijene | |
| gov.hr - upis prava vlasništva | Upis u zemljišne knjige, elektroničko podnošenje, podnesak 6,50 EUR i odluka 26,54 EUR | |
| Hrvatska javnobilježnička komora - česta pitanja | Nagrada i naknada javnog bilježnika određuju se javnobilježničkom tarifom |
Dnevnik izmjena
- — Dodana hrvatska verzija kalkulatora troškova kupnje nekretnine iz portfelja aplikacije TroskoviKupnjeNekretnine, s PPN-om 3%, agencijom, zemljišnoknjižnim pristojbama i uredljivim planskim troškovima.
Česta pitanja
Koliki su dodatni troškovi kupnje nekretnine u Hrvatskoj?
U tipičnom scenariju dodatni troškovi često su nekoliko postotaka kupovne cijene, a mogu prijeći 7% ako postoji PPN od 3%, agencijska provizija s PDV-om, kreditni troškovi i preseljenje. Kalkulator zato prikazuje postotak dodatnih troškova uz apsolutni iznos.
Računa li kalkulator porez na promet nekretnina?
Da. Ako odaberete postojeću nekretninu na koju se plaća PPN, kalkulator računa 3% od kupovne cijene. Ako odaberete promet s PDV-om ili moguće oslobođenje, PPN u ovom scenariju prikazuje kao 0 EUR, ali ne potvrđuje pravo na oslobođenje.
Zašto su javni bilježnik i odvjetnik jedan uredljivi iznos?
Zato što stvarni trošak ovisi o vrsti radnje, vrijednosti predmeta, broju isprava, solemnizaciji, sastavu ili pregledu ugovora i dogovoru s pravnim stručnjakom. Kalkulator daje budžetsku stavku koju treba zamijeniti stvarnom ponudom.
Kako kalkulator računa agencijsku proviziju?
Agenciju računa kao ugovoreni postotak kupovne cijene, uvećan za PDV od 25%. Ako kupujete bez agencije, odaberite opciju bez agencije i ta stavka postaje 0 EUR.
Zašto prikazuje gotovinu uz učešće?
Kupci često planiraju samo vlastito učešće za kredit, ali dodatni troškovi se uglavnom moraju platiti odvojeno. Zato kalkulator zbraja učešće i dodatne troškove kako biste vidjeli koliko gotovine treba pripremiti prije ili oko primopredaje.
Računa li kalkulator povrat poreza za mlade ili prvu nekretninu?
Ne automatski. Porezna uprava navodi da su povrat plaćenog PPN-a i povrat 50% plaćenog PDV-a za prvu stambenu nekretninu za mlade u nadležnosti resornog ministarstva. U kalkulatoru možete odabrati mogući povrat ili oslobođenje kao scenarij, ali uvjete morate provjeriti službeno.