Stambeni Kredit Kalkulator 2026
Procijenite ratu stambenog kredita u Hrvatskoj, potrebno vlastito učešće, omjer kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), omjer ukupnih mjesečnih obveza i dohotka (DSTI) te osjetljivost na rast kamate. Kalkulator koristi amortizacijsku logiku iz portfelja aplikacije StambeniKredit, ali se za regulatorne pragove oslanja na aktualne HNB kriterije kreditiranja potrošača.
Procjena stambenog kredita
- Mjesečni anuitetAnuiteti
- 801,00 €
- Iznos kreditaLTV 80,0 %
- 160.000,00 €
- Vlastito učešće20 %
- 40.000,00 €
- DSTI omjerOK
- 32,0 %
- Rata uz stres kamate39,3 % DSTI
- 982,54 €
- Gotovina za učešće i troškove
- 50.000,00 €
- Ukupna kamata
- 80.299,31 €
- Ukupna otplata
- 240.299,31 €
- Zadnja rataIsta kao anuitet
- 801,00 €
- Prostor za novu ratu prema 45% DSTI
- 1.125,00 €
- Rok i broj rata
- 25 godina / 300 rata
- Napomena
- Scenarij prolazi osnovne HNB pragove za LTV, DSTI i rok, ali stvarna ponuda ovisi o banci, procjeni nekretnine, statusu zaposlenja, EKS-u i ugovorenim troškovima.
Kako se izračunava
Kalkulator prvo računa vlastito učešće kao postotak vrijednosti nekretnine i iz toga dobiva iznos kredita. Kod anuitetske otplate koristi standardnu formulu sadašnje vrijednosti kredita, pa je mjesečni anuitet jednak tijekom cijelog roka. Kod ravnomjerne otplate glavnica se dijeli na jednake mjesečne dijelove, a kamata se računa na preostali dug, pa je prva rata najveća, zadnja najniža, a ukupna kamata obično manja nego kod anuiteta. Nakon rate kalkulator provjerava tri HNB kontrolne točke: LTV do 90%, DSTI do 45% za stambene kredite i rok do 30 godina. DSTI se računa kao nova rata plus postojeće mjesečne rate, podijeljeno s mjesečnim neto dohotkom kućanstva. Stres scenarij dodaje odabrani rast kamate i pokazuje kako bi se promijenila rata i DSTI.
Iznos kredita = vrijednost nekretnine - vlastito učešće
LTV = iznos kredita / vrijednost nekretnine
Anuitet = glavnica × mjesečna stopa × faktor / (faktor - 1), gdje je faktor = (1 + mjesečna stopa)^broj rata
Ravnomjerna prva rata = glavnica / broj rata + glavnica × mjesečna stopa
DSTI = (nova rata + postojeće rate) / mjesečni neto dohodak
Gotovina za planiranje = vlastito učešće + procijenjeni troškovi kupnjePrimjer obračuna
Primjer koristi nekretninu od 200.000,00 EUR, vlastito učešće od 20%, kredit od 160.000,00 EUR, nominalnu kamatu 3,5%, rok od 25 godina, anuitetsku otplatu, neto dohodak kućanstva 2.500,00 EUR, bez postojećih rata i stres rast kamate od 2 postotna boda.
| Vlastito učešće20% od 200.000 EUR | 40.000,00 EUR |
|---|---|
| Iznos kreditavrijednost nekretnine minus učešće | 160.000,00 EUR |
| Mjesečni anuitet300 rata uz 3,5% nominalne kamate | 801,00 EUR |
| Ukupna kamataukupna otplata 240.299,31 EUR minus glavnica | 80.299,31 EUR |
| LTVispod HNB praga od 90% | 80,0% |
| DSTI801,00 / 2.500,00 | 32,0% |
| Rata uz stres kamatekamatna stopa 5,5%, DSTI oko 39,3% | 982,54 EUR |
| Gotovina za učešće i troškove40.000 EUR učešća + 5% troškova kupnje | 50.000,00 EUR |
U ovom primjeru scenarij prolazi osnovne HNB pragove: LTV je 80%, DSTI je oko 32%, a rok je 25 godina. Stres rast kamate od 2 postotna boda podiže ratu na 982,54 EUR i DSTI na oko 39,3%, što još ostaje ispod 45%, ali stvarna kreditna sposobnost ovisi o banci, EKS-u, procjeni nekretnine i ugovorenim troškovima.
Kada se rezultat može razlikovati
Stvarna ponuda banke može odstupati jer kalkulator ne računa EKS, naknade za obradu, procjenu nekretnine, osiguranje imovine, policu života, javnobilježničke troškove, zemljišnoknjižne troškove, interkalarne kamate ni posebne uvjete banke. Ne potvrđuje pravo na subvenciju, status prve nekretnine, oslobođenja ili porezne povrate. Kod mješovite ili promjenjive kamate stvarna rata može se mijenjati prema ugovorenom referentnom parametru i marži, a kod fiksne kamate rizik rasta stope ne djeluje dok traje fiksno razdoblje. HNB kriteriji daju makrobonitetni okvir, ali banka i dalje procjenjuje stabilnost dohotka, radni status, povijest zaduženja, vrijednost kolaterala i vlastitu politiku rizika.
Stope i pragovi
HNB pragovi i uredničke pretpostavke za hrvatski kalkulator stambenog kredita.
| Stavka | Vrijednost | Primjena u kalkulatoru |
|---|---|---|
| Najviši DSTI za stambeni kredit | 45% | nova rata plus postojeće rate u odnosu na neto dohodak |
| Najviši LTV za kredit osiguran stambenom nekretninom | 90% | iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine |
| Najduži rok za stambene kredite | 30 godina | unos iznad 30 godina skraćuje se za provjeru |
| Zadana nominalna kamata | 3,5% | urednička pretpostavka, korisnik treba unijeti ponudu banke |
| Zadani stres rast kamate | +2 postotna boda | osjetljivost rate i DSTI-ja |
| Zadani troškovi kupnje | 5% vrijednosti nekretnine | rezerva za planiranje gotovine, nije službeni porezni izračun |
Izvori i pravna osnova
| Izvor | Što pokriva | Zadnja provjera |
|---|---|---|
| HNB - kriteriji kreditiranja potrošača | DSTI 45% za stambene kredite, LTV 90% i najduži rok otplate od 30 godina | |
| HNB - pitanja i odgovori o kriterijima kreditiranja | Objašnjenja DSTI, LTV, rokova i odstupanja od kriterija | |
| HNB - informativna lista ponude kredita potrošačima | Objavljene ponude kreditnih institucija, uključujući stambene kredite, EKS, rok i referentne parametre | |
| HNB - rizici za potrošača u kreditnom odnosu | Kamatni i valutni rizici, posebno kod dugoročnih kredita i promjenjivih stopa | |
| Narodne novine - Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju | Zakonski okvir stambenog potrošačkog kreditiranja | |
| Središnji portal za potrošače - potrošački krediti | Potrošački opis stambenog potrošačkog kreditiranja i zaštite korisnika |
Dnevnik izmjena
- — Dodana hrvatska verzija kalkulatora stambenog kredita iz portfelja aplikacije StambeniKredit, s HNB provjerama LTV-a, DSTI-ja i roka otplate.
Česta pitanja
Je li ovo službena ponuda stambenog kredita?
Ne. Kalkulator je planski alat koji računa ratu i regulatorne omjere prema unesenim pretpostavkama. Službenu ponudu daje banka nakon procjene kreditne sposobnosti, nekretnine, troškova i ugovorenih uvjeta.
Što znači LTV?
LTV je omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine. Ako nekretnina vrijedi 200.000 EUR, a kredit je 160.000 EUR, LTV je 80%. HNB kriterij za kredite osigurane stambenom nekretninom postavlja prag od 90%.
Što znači DSTI?
DSTI je omjer ukupnih mjesečnih obveza po kreditima i neto dohotka. Kalkulator ga računa kao novu ratu stambenog kredita plus postojeće rate, podijeljeno s mjesečnim neto dohotkom kućanstva. Za stambene kredite HNB prag je 45%.
Zašto kalkulator skraćuje rok iznad 30 godina?
HNB kriterij za stambene kredite koristi najduži rok otplate od 30 godina. Ako unesete duži rok, kalkulator za regulatornu provjeru koristi 30 godina kako scenarij ne bi izgledao lakši nego što kriterij dopušta.
Koja je razlika između anuitetske i ravnomjerne otplate?
Kod anuitetske otplate mjesečna rata je jednaka kroz rok otplate, a udio kamate i glavnice se mijenja. Kod ravnomjerne otplate mjesečni dio glavnice je jednak, pa je prva rata najviša, zadnja najniža, a ukupna kamata često niža.
Računa li kalkulator EKS i sve troškove kupnje?
Ne. Kalkulator koristi nominalnu kamatu i odvojenu plansku rezervu za troškove kupnje. EKS, naknade, osiguranja, procjena, javnobilježnički troškovi, zemljišne knjige, porezi i posebne bankovne pogodnosti moraju se provjeriti u stvarnoj ponudi.