Калкулатор Данък при Продажба на Имот 2026

Как се изчислява

Данъкът при продажба на недвижим имот от физическо лице в България се определя на две стъпки: първо се проверява дали сделката изобщо е облагаема, и едва ако е — се изчислява самият данък. Стъпка едно е проверката за освобождаване по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ. Печалбата е изцяло освободена (0% данък), ако е изпълнено едно от две условия. Правило „3 години“: продавате само ЕДИН жилищен имот (апартамент или къща) и между придобиването и продажбата са изминали повече от 3 години. Правило „5 години“: продавате до ДВА имота от всякакъв вид (жилищни или нежилищни) в рамките на една календарна година и са изминали повече от 5 години от придобиването. Земеделската и горската земя е освободена при над 5 г. независимо от броя. Ако нито едно правило не е изпълнено, минаваме на стъпка две — облагане по чл. 33 ЗДДФЛ. Облагаема е само положителната разлика между продажната цена по нотариалния акт и цената на придобиване; ако разликата е нула или отрицателна, данък не се дължи, а загубата не се пренася за следващи години (чл. 33, ал. 6). От положителната печалба законът автоматично признава 10% нормативно признати разходи (НПР) без никакви документи, така че данъчната основа е 90% от печалбата. Върху тази основа се начислява плоският данък от 10%, което дава ефективна тежест от 9% върху брутната печалба. Важно е да се знае, че дори при освободена сделка продажбата трябва да се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ — освобождаването не е автоматично и трябва да бъде заявено и доказано.

Печалба = max(Продажна цена − Цена на придобиване, 0)
Освободена ако: 1 жилищен имот и период > 3 г.
  ИЛИ до 2 имота и период > 5 г.
Ако е освободена → Данък = 0
Иначе:
  НПР           = Печалба × 10%
  Данъчна основа = Печалба − НПР  (= Печалба × 90%)
  Данък          = Данъчна основа × 10%  (≈ Печалба × 9%)
  Нетна печалба  = Печалба − Данък

Примерно изчисление

Приемаме облагаема сделка със стойностите по подразбиране на калкулатора: продажна цена 200 000,00 €, цена на придобиване 140 000,00 €, период на притежание 2 години, жилищен имот, 1 продаден имот за годината. Две години не са повече от 3 (правило А не важи), нито повече от 5 (правило Б не важи), затова сделката е облагаема:

Дължимият данък е 5 400,00 €, тоест 9% върху брутната печалба от 60 000 € (а не 10%, защото 10-те процента НПР намаляват основата до 54 000 €). За сравнение: при същите цени, но имот, държан над 3 години (например 4 г.), жилищен, 1 продаден — се прилага правило А, сделката е освободена, данъкът е 0 € и пълните 60 000 € печалба остават у продавача. Една година разлика в периода на притежание променя данъка от 5 400 € на нула — затова периодът е решаващият параметър в тази сметка.

Кога резултатът може да се различава

Реалният Ви данък може да се различава от тази оценка по няколко причини. Документирани разходи над фиксираните 10% НПР по принцип не се признават при този ред на облагане — НПР са нормативни и автоматични, затова не може да приспаднете реални разходи за ремонт, брокер или нотариус извън тях. Цената на придобиване при наследство или дарение се определя по специални правила (данъчна оценка към момента на придобиване), а не по покупна цена, което променя печалбата. При продажба на идеални части или съсобственост печалбата се разпределя между собствениците според дяловете. Честата дейност „купи-ремонтирай-продай“ (flip) може да бъде преквалифицирана от НАП като стопанска дейност с друго облагане и евентуална регистрация по ДДС — калкулаторът покрива само продажба извън стопанска дейност. Освобождаването по правило „5 години“ не се прилага при 3 и повече имота за годината (освен земеделска/горска земя). Накрая, дължимият данък се изравнява с годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ до 30 април на следващата година, където се отчитат и всички сделки за периода.

Ставки и прагове

Правила и ставки в сила за 2026 г. за продажба на имот от физическо лице извън стопанска дейност (чл. 13 и чл. 33 ЗДДФЛ).

Източници и правно основание

Дневник на промените

• 2026-02-10 — Актуализация за 2026 г.: суми в евро по фиксиран курс 1 EUR = 1.95583 BGN; потвърдени правилата за освобождаване „3 г.“ и „5 г.“ и ефективната тежест от 9%.
• 2026-06-15 — Добавени подробно обяснение на двете стъпки, примерно изчисление по подразбиране, таблица с правила и ставки и таблица с официални източници (НАП, ЗДДФЛ чл. 13 и чл. 33, Държавен вестник).